作者： 郭璐慶
[ 與4月30日的征求意見稿相比，《指引》正式稿在產(chǎn)品設(shè)置、盡職調(diào)查、投資者范圍和杠桿限制等多方面放松要求，減少項目落地阻礙，并強調(diào)基金管理人的主動管理能力。 ]
國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）試點有了正式的法律政策支持，公募REITs產(chǎn)品落地指日可待。
日前，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（下稱《指引》），將在《證券投資基金法》框架下，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展公募REITs試點。
“整體來看，正式稿相較征求意見稿對基金的限制要求有所放松，更加貼近產(chǎn)業(yè)的要求。又比如提高杠桿率的上限，也代表在風險可控的前提下，提高投資者的回報。”8月9日，一家基金公司不動產(chǎn)業(yè)務負責人對第一財經(jīng)表示。
中金公司稱，中國REITs的市值將達到萬億元級別，若未來將商業(yè)地產(chǎn)也積極納入，則規(guī)模有望突破5萬億元。
正式稿限制放松
“方案基本就是公募基金+資產(chǎn)支持專項計劃（股權(quán)信托）。所有的交易文件和增信措施都是圍繞這一點來架設(shè)，有很好的示范意義�！笨催^《指引》后，北京一位ABS業(yè)內(nèi)人士稱。
《指引》共51條，主要對產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責、產(chǎn)品注冊、基金份額發(fā)售、投資運作、項目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進行規(guī)范。
第一財經(jīng)注意到，與4月30日的征求意見稿相比，《指引》正式稿在產(chǎn)品設(shè)置、盡職調(diào)查、投資者范圍和杠桿限制等多方面放松要求，減少項目落地阻礙，并強調(diào)基金管理人的主動管理能力。
一個例子是，征求意見稿中明確基金與資產(chǎn)支持證券一對一，但正式稿中取消了“單一”設(shè)定，即一個基礎(chǔ)設(shè)施公募基金可投資多只資產(chǎn)支持證券；又如，項目運營時間要求由“經(jīng)營3年以上”變更為“原則上運營3年以上”，不再強行要求3年。
“由于在ABS底層資產(chǎn)中新增項目的操作難度較大，該調(diào)整可方便基金在存續(xù)期間收購項目時直接投資以新項目為底層資產(chǎn)的新ABS�！�國金證券(600109,股吧)固收分析師周岳分析稱。
同時，由于存量基建設(shè)施中滿足條件的比例非常低，運營時間要求邊際放松有助于更多項目備選。不過，“穩(wěn)定現(xiàn)金流、不依賴第三方補貼”等核心要求沒有變化，仍需嚴控項目質(zhì)量。
另外，值得一提的是，對于盡職調(diào)查的工作安排，正式稿較征求意見稿有明顯修正。在征求意見稿中，基金管理人需要獨立開展盡職調(diào)查，再聘請財務顧問。而正式稿中變更為基金管理人與資產(chǎn)支持證券管理人聯(lián)合開展盡職調(diào)查，特定情況下才需聘請財務顧問。
第一財經(jīng)了解到，對于公募基金而言，獨立盡調(diào)的難度往往較大，多方的各自盡調(diào)則容易造成重復工作，而最終的盡調(diào)結(jié)果也可能不一致，因此是基礎(chǔ)設(shè)施REITs實施的重要阻礙之一。
“正式稿更加利于機構(gòu)的投資，將推動首批產(chǎn)品的平穩(wěn)落地�！鄙鲜龌鸸静粍赢a(chǎn)業(yè)務負責人表示，隨著公募REITs試點有了正式的法律政策支持，產(chǎn)品落地指日可待。
“基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，一方面有助于釋放國內(nèi)巨量基礎(chǔ)設(shè)施存量市場，提高基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資源配置的效率，同時也為資本市場開創(chuàng)性地提供了固定收益屬性與權(quán)益收益屬性兼具的投資品種�！敝姓\信國際相關(guān)人士也稱。
收益競爭力逐漸顯現(xiàn)
8月3日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，其中明確“預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%”。
“4%的派息率對REITs產(chǎn)品種類來說要求并不高，而我理解這應該是最低要求，實際上公募REITs的收益率應該會比這更有競爭力�！鄙鲜龌鸸静粍赢a(chǎn)業(yè)務負責人進一步表示。
不過亦可看到，4%的收益率已顯著高于10年期國債收益率和股票派息率，因此基礎(chǔ)設(shè)施REITs具備一定的投資價值。
“從鵬華前海萬科REITs過去5年的運行情況來看，投資者對于收益情況是比較滿意的，投資體驗也非常好�！�8月9日，鵬華基金副總裁邢彪表示。
2015年發(fā)行的鵬華前海萬科REITs，是在此前監(jiān)管法律框架下推出的在功能上與成熟市場上的標準REITs具有一定相似性的“類REITs”產(chǎn)品，也是國內(nèi)首只在封閉期內(nèi)投資目標公司股權(quán)、以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標的公募基金。
第一財經(jīng)注意到，《指引》正式稿更是為了提高收益率，放松了杠桿率的限制。
《指引》對基金負債限制有明顯放松，由“借款總額不得超過基金資產(chǎn)的20%”變更為“基金總資產(chǎn)不得超過基金凈資產(chǎn)的140%”，杠桿率上限由20%進一步提升至28.57%，不過依舊低于海外REITs項目45%的負債限度。
周岳認為，負債資金用途新增項目收購，由于基金派息后基本沒有留存收益，因此收購項目依靠負債和擴募，負債限制放開后，基金管理人對資產(chǎn)主動管理的可操作空間顯著改善，有利于基金及時補充優(yōu)質(zhì)項目以提升投資者收益。
也有業(yè)內(nèi)人士建議，原始權(quán)益人可以在一定程度上考慮投資者的培育和市場建設(shè)，在發(fā)行時的定價上適度給予空間，以便二級市場能有更好的表現(xiàn)，吸引更多投資者參與。
“對于投資者來說，公募REITs的投資就相當于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO，投資價值還是比較大的。”上述ABS業(yè)內(nèi)人士認為，投資者也需要關(guān)注定價、成長性、運營管理水平及各類風險因素等。
“即便是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，境內(nèi)有效的市場跟蹤數(shù)據(jù)也非常稀缺，更不論基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。行業(yè)透明度和跟蹤數(shù)據(jù)質(zhì)量的提升，長期來看有助于提升對REITs板塊的認知和估值水平，但短期欠缺是否會對定價造成明顯影響有待觀察。”長城證券也分析稱。
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