作者： 郭璐慶
[ 與4月30日的征求意見(jiàn)稿相比，《指引》正式稿在產(chǎn)品設(shè)置、盡職調(diào)查、投資者范圍和杠桿限制等多方面放松要求，減少項(xiàng)目落地阻礙，并強(qiáng)調(diào)基金管理人的主動(dòng)管理能力。 ]
國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)有了正式的法律政策支持，公募REITs產(chǎn)品落地指日可待。
日前，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（下稱《指引》），將在《證券投資基金法》框架下，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)。
“整體來(lái)看，正式稿相較征求意見(jiàn)稿對(duì)基金的限制要求有所放松，更加貼近產(chǎn)業(yè)的要求。又比如提高杠桿率的上限，也代表在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，提高投資者的回報(bào)�！�8月9日，一家基金公司不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
中金公司稱，中國(guó)REITs的市值將達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)別，若未來(lái)將商業(yè)地產(chǎn)也積極納入，則規(guī)模有望突破5萬(wàn)億元。
正式稿限制放松
“方案基本就是公募基金+資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（股權(quán)信托）。所有的交易文件和增信措施都是圍繞這一點(diǎn)來(lái)架設(shè)，有很好的示范意義�！笨催^(guò)《指引》后，北京一位ABS業(yè)內(nèi)人士稱。
《指引》共51條，主要對(duì)產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、產(chǎn)品注冊(cè)、基金份額發(fā)售、投資運(yùn)作、項(xiàng)目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范。
第一財(cái)經(jīng)注意到，與4月30日的征求意見(jiàn)稿相比，《指引》正式稿在產(chǎn)品設(shè)置、盡職調(diào)查、投資者范圍和杠桿限制等多方面放松要求，減少項(xiàng)目落地阻礙，并強(qiáng)調(diào)基金管理人的主動(dòng)管理能力。
一個(gè)例子是，征求意見(jiàn)稿中明確基金與資產(chǎn)支持證券一對(duì)一，但正式稿中取消了“單一”設(shè)定，即一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施公募基金可投資多只資產(chǎn)支持證券；又如，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間要求由“經(jīng)營(yíng)3年以上”變更為“原則上運(yùn)營(yíng)3年以上”，不再?gòu)?qiáng)行要求3年。
“由于在ABS底層資產(chǎn)中新增項(xiàng)目的操作難度較大，該調(diào)整可方便基金在存續(xù)期間收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)直接投資以新項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的新ABS�！�國(guó)金證券(600109,股吧)固收分析師周岳分析稱。
同時(shí)，由于存量基建設(shè)施中滿足條件的比例非常低，運(yùn)營(yíng)時(shí)間要求邊際放松有助于更多項(xiàng)目備選。不過(guò)，“穩(wěn)定現(xiàn)金流、不依賴第三方補(bǔ)貼”等核心要求沒(méi)有變化，仍需嚴(yán)控項(xiàng)目質(zhì)量。
另外，值得一提的是，對(duì)于盡職調(diào)查的工作安排，正式稿較征求意見(jiàn)稿有明顯修正。在征求意見(jiàn)稿中，基金管理人需要獨(dú)立開(kāi)展盡職調(diào)查，再聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)。而正式稿中變更為基金管理人與資產(chǎn)支持證券管理人聯(lián)合開(kāi)展盡職調(diào)查，特定情況下才需聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)。
第一財(cái)經(jīng)了解到，對(duì)于公募基金而言，獨(dú)立盡調(diào)的難度往往較大，多方的各自盡調(diào)則容易造成重復(fù)工作，而最終的盡調(diào)結(jié)果也可能不一致，因此是基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)施的重要阻礙之一。
“正式稿更加利于機(jī)構(gòu)的投資，將推動(dòng)首批產(chǎn)品的平穩(wěn)落地�！鄙鲜龌鸸静粍�(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，隨著公募REITs試點(diǎn)有了正式的法律政策支持，產(chǎn)品落地指日可待。
“基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，一方面有助于釋放國(guó)內(nèi)巨量基礎(chǔ)設(shè)施存量市場(chǎng)，提高基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資源配置的效率，同時(shí)也為資本市場(chǎng)開(kāi)創(chuàng)性地提供了固定收益屬性與權(quán)益收益屬性兼具的投資品種。”中誠(chéng)信國(guó)際相關(guān)人士也稱。
收益競(jìng)爭(zhēng)力逐漸顯現(xiàn)
8月3日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，其中明確“預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%”。
“4%的派息率對(duì)REITs產(chǎn)品種類來(lái)說(shuō)要求并不高，而我理解這應(yīng)該是最低要求，實(shí)際上公募REITs的收益率應(yīng)該會(huì)比這更有競(jìng)爭(zhēng)力。”上述基金公司不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示。
不過(guò)亦可看到，4%的收益率已顯著高于10年期國(guó)債收益率和股票派息率，因此基礎(chǔ)設(shè)施REITs具備一定的投資價(jià)值。
“從鵬華前海萬(wàn)科REITs過(guò)去5年的運(yùn)行情況來(lái)看，投資者對(duì)于收益情況是比較滿意的，投資體驗(yàn)也非常好�！�8月9日，鵬華基金副總裁邢彪表示。
2015年發(fā)行的鵬華前海萬(wàn)科REITs，是在此前監(jiān)管法律框架下推出的在功能上與成熟市場(chǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)REITs具有一定相似性的“類REITs”產(chǎn)品，也是國(guó)內(nèi)首只在封閉期內(nèi)投資目標(biāo)公司股權(quán)、以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標(biāo)的公募基金。
第一財(cái)經(jīng)注意到，《指引》正式稿更是為了提高收益率，放松了杠桿率的限制。
《指引》對(duì)基金負(fù)債限制有明顯放松，由“借款總額不得超過(guò)基金資產(chǎn)的20%”變更為“基金總資產(chǎn)不得超過(guò)基金凈資產(chǎn)的140%”，杠桿率上限由20%進(jìn)一步提升至28.57%，不過(guò)依舊低于海外REITs項(xiàng)目45%的負(fù)債限度。
周岳認(rèn)為，負(fù)債資金用途新增項(xiàng)目收購(gòu)，由于基金派息后基本沒(méi)有留存收益，因此收購(gòu)項(xiàng)目依靠負(fù)債和擴(kuò)募，負(fù)債限制放開(kāi)后，基金管理人對(duì)資產(chǎn)主動(dòng)管理的可操作空間顯著改善，有利于基金及時(shí)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以提升投資者收益。
也有業(yè)內(nèi)人士建議，原始權(quán)益人可以在一定程度上考慮投資者的培育和市場(chǎng)建設(shè)，在發(fā)行時(shí)的定價(jià)上適度給予空間，以便二級(jí)市場(chǎng)能有更好的表現(xiàn)，吸引更多投資者參與。
“對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs的投資就相當(dāng)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO，投資價(jià)值還是比較大的�！鄙鲜鯝BS業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者也需要關(guān)注定價(jià)、成長(zhǎng)性、運(yùn)營(yíng)管理水平及各類風(fēng)險(xiǎn)因素等。
“即便是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，境內(nèi)有效的市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)也非常稀缺，更不論基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。行業(yè)透明度和跟蹤數(shù)據(jù)質(zhì)量的提升，長(zhǎng)期來(lái)看有助于提升對(duì)REITs板塊的認(rèn)知和估值水平，但短期欠缺是否會(huì)對(duì)定價(jià)造成明顯影響有待觀察。”長(zhǎng)城證券也分析稱。
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