今天，深圳“史上最嚴房地產(chǎn)限購政策”來了：深圳住建局調(diào)整了對于商品住房的限購年限，規(guī)定深戶居民需要落戶滿3年并且連續(xù)繳納36個月個稅或者社保才能購買商品住房。
我們認為，此次深圳房地產(chǎn)限購政策趨嚴，具有比較強的信號意義：
一方面，此次調(diào)控政策升級，也是對前期深圳樓市火爆、房價上漲的回應(yīng)。結(jié)合年初多地出現(xiàn)的樓市松綁政策“一日游”的情況，表明堅持“房住不炒”的總體基調(diào)并沒有改變；決策層對于壓住地產(chǎn)，支持科技創(chuàng)新、進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的決心并沒有因為疫情沖擊經(jīng)濟而有所動搖。
另一方面，從居民資產(chǎn)配置的角度來講，中長期利好權(quán)益資產(chǎn)。目前我國居民70%以上的財富都集中在房地產(chǎn)上，強化對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，中長期來看比較利好權(quán)益資產(chǎn)；特別是近期股市表現(xiàn)比較好，這種資產(chǎn)轉(zhuǎn)移可能會加速。
一、重點關(guān)注此次深圳限購趨嚴的信號意義
此次深圳房地產(chǎn)限購政策趨嚴，具有比較強的信號意義。深圳作為中國“最年輕的”一線城市，前一段時間深圳樓市火爆，豪宅秒光、新盤遭連夜排隊瘋搶等現(xiàn)象受到各界的廣泛關(guān)注。此次調(diào)控政策升級，也算是對前期深圳房地產(chǎn)市場火爆、房價較快上漲的回應(yīng)。
其實，在全國范圍來看，不僅是深圳，近期其他地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控也在陸續(xù)升級。比如，今日內(nèi)蒙古也調(diào)整了住房公積金的使用政策，取消借款人“同戶籍”家庭成員購房也可使用公積金貸款的政策，停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。結(jié)合今年年初，多地都曾出現(xiàn)樓市松綁政策“一日游”的情況，表明堅持“房住不炒”的總體基調(diào)并沒有改變；顯示了決策層對于壓住地產(chǎn)，支持科技創(chuàng)新、進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的決心。
二、房地產(chǎn)調(diào)控升級，利好股市？
從居民資產(chǎn)配置的角度來講，目前我國居民70%以上的財富都集中在房地產(chǎn)上，強化對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，中長期來看比較利好權(quán)益資產(chǎn)；特別是近期股市表現(xiàn)比較好，這種資產(chǎn)轉(zhuǎn)移可能會加速。
根據(jù)國外的經(jīng)驗，多數(shù)發(fā)達國家都曾經(jīng)歷過居民資產(chǎn)配置從地產(chǎn)為主到以金融資產(chǎn)為主的轉(zhuǎn)變：比如，以20世紀90年代的日本為例，1994年日本居民配置非金融資產(chǎn)的占比為55.2%，其中大部分為房地產(chǎn)資產(chǎn)，而2017年這一占比降至36.1%，絕對規(guī)模減少440萬億日元。特別是90年代日本樓市泡沫破滅，非金融資產(chǎn)大幅縮水，居民財富增配金融資產(chǎn)的速度也明顯加快。
目前，我國居民70%以上的居民財富都配置在房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)上，這個比例遠遠高于美國/日本/韓國等，而房產(chǎn)、存款以外的資產(chǎn)配置不足15%。我們認為，未來在“房住不炒”的指引下，進一步趨嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策將逐步降低房地產(chǎn)投資屬性，從而釋放大量沉淀在地產(chǎn)行業(yè)的資金。
而從資產(chǎn)角度來說，能夠承接這萬億體量資金的，只有資本市場（當然還有實體經(jīng)濟，但是投資實業(yè)對于普通投資者來說，壁壘比較高）。準確來說，應(yīng)該是權(quán)益市場，特別是隨著債券進入熊市，不少銀行理財產(chǎn)品虧損，而最近股市表現(xiàn)較好，居民資產(chǎn)配置向權(quán)益資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移可能會加速。
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