星石投資：如何看待重磅新規(guī)對房貸利率的影響？

　　25日，住房貸款利率規(guī)則發(fā)生重大變化，引發(fā)關(guān)注。

　　央行要求，貸款利率從以往按“基準(zhǔn)利率”上下浮動，改為以最近一個月5年期的LPR（貸款市場報價利率）為定價基準(zhǔn)，加點形成。

　　具體而言如下：

　　貸款利率下限：

　　首套房： 5年期LPR（4.85%）

　　二套房： 5年期LPR+60BP（5.45%）

　　實際利率：

　　首套房：5年期LPR+各省分行加點+具體分支行加點

　　二套房： 5年期LPR+60BP+各省分行加點+各家商業(yè)銀行分支機構(gòu)針對單筆貸款加點

　　點評：

　　LPR的形成機制近期也正進行改革，以幫助實體企業(yè)貸款利率下行。因此，有輿論認為，25日的房貸新政以LPR為下限，也或?qū)⒁�發(fā)涉房貸款品類利率的下行。

　　但是星石認為，整體房貸利率大幅上行或者下行的可能性都不大。

　　一方面在房住不炒的背景下，房地產(chǎn)利率下調(diào)不是政策引導(dǎo)的方向 ，所以未來大幅下降的可能性不大。

　　另一方面，LPR形成機制改革，主要目的在于疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，使實體經(jīng)濟的融資成本更趨合理化；所以，涉房貸款品種也不大可能明顯上行。否則，涉房貸款利率太高，而其他行業(yè)貸款利率太低，中間的利差太明顯，仍有可能導(dǎo)致資金流向房地產(chǎn)。

　　不過，從結(jié)構(gòu)上來看，不同城市執(zhí)行的實際房貸利率，可能會有一定差異。如前文所述，5年期LPR只是理論上的利率下限，具體情況要根據(jù)各不同城市的房地產(chǎn)政策、銀行的加點來定。我們判斷，今年以來房價上漲壓力較大的城市可能會執(zhí)行相對較高的利率，作為調(diào)控當(dāng)?shù)胤績r的重要工具。

　　五大實操指南

　　1、 短期來看，房貸新政與當(dāng)前執(zhí)行的基準(zhǔn)利率基本一致，公積金貸款政策不變

　　當(dāng)前首套房的基準(zhǔn)是5年期貸款利率4.9%，二套房不低于5年期貸款利率的1.1倍即5.39%。新政下，首套房利率下限是5年期LPR（4.85%），二套房利率下限是5年期LPR+60BP（5.45%），所以對個人住房貸款的影響不大。而公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整，仍然按照首套房公積金貸款利率3.25%執(zhí)行。

　　2、10月8日起，房貸利率=最近一個月5年期LPR加點，且合同期內(nèi)加點數(shù)值固定不變

　　按照新的規(guī)定，從10月8日起，未來新增的房貸利率都是按照最近1個月的5 年期LPR加點來確定。

　　比如，12月初簽訂房貸合同，那么就參考11月20號公布的5年期LPR（假設(shè)4.85%），并在此基礎(chǔ)上加點形成，假如房貸合同里面寫明加100個基點，那么新的房貸利率就是5.85%。

　　并且，按照新規(guī)，“加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變”，也就是說如果簽訂房貸合寫明加100個基點，那么30年的貸款期限內(nèi)都不變，以后的房貸利率都是在5年期LPR的基礎(chǔ)上加100個基點。

　　3、雖然LPR每個月都公布，但房貸利率重新定價周期不能低于1年

　　按照央行的規(guī)定，新的房貸利率調(diào)整的周期可以由貸款人和銀行協(xié)商決定，但是重新定價的周期最短不能低于1年。也就是說，未來房貸利率可以1年調(diào)整1次，也可以30年都不變，這些都由貸款雙方協(xié)商決定。

　　4、實際操作中，新房貸利率加點由三個步驟構(gòu)成

　　第一、央行確定全國房貸利率的下限；

　　第二、人民銀行各省級分支機構(gòu)，根據(jù)檔期房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況，確定本地房貸利率加點的下限，但不得低于人民銀行總行規(guī)定的下限；

　　第三、各家商業(yè)銀行按照自身的經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況等，確定每筆貸款具體的加點數(shù)值，但不得低于當(dāng)?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的加點下限。

　　舉例來看，如果一份二套房的購房貸款合同確定加點100個基點，那么，這100個基點可以看成由三部分構(gòu)成：

　�。�1）人民銀行總行確定的不得低于5年期LPR加60個基點；

　�。�2）人民銀行各省分行按照當(dāng)?shù)氐那闆r確定的加點下限。比如省級人民銀行確定當(dāng)?shù)丶狱c不得低于5年期LPR 80個基點，就相當(dāng)于省級人民銀行又增加20個基點；

　�。�3）剩下的部分則是由各個銀行根據(jù)每筆貸款確定的加點幅度，為20個基點。

　　因此，總的來說，這100bp的構(gòu)成就是：100bp=60bp（人民銀行總行確定）+20bp（人民銀行省分行確定）+20bp（各家銀行確定）。

　　5、再無房貸利率“打折”

　　按照央行的規(guī)定，“首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點�！�

　　規(guī)定中“不得低于”的措辭意味著，新政以后再也沒有房貸利率“按基準(zhǔn)利率下浮”的說法了，破基準(zhǔn)利率已成過往。