近期，備受矚目的公募REITs“首秀”火爆。作為一類創(chuàng)新金融產(chǎn)品，公募REITs填補(bǔ)了國內(nèi)資本市場的空白，也是國內(nèi)投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置的又一新工具。但同時，投資者在做選擇時也需全面了解公募REITs的投資方向、風(fēng)險收益特征、投資期限等信息，自主判斷產(chǎn)品的投資價值，并充分考慮自身的風(fēng)險承受能力，理性判斷不盲從，謹(jǐn)慎做出投資決策。
公募REITs獨(dú)特的收益結(jié)構(gòu)
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動管理運(yùn)營上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。從首批公募REITs的投資方向看，既包括現(xiàn)代物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)權(quán)類REITs，也包括高速公路、水務(wù)處理、垃圾發(fā)電等特許經(jīng)營權(quán)類REITs，能夠真正幫助投資者分享國家建設(shè)的紅利。
深入來看公募REITs的收益構(gòu)成，可分為派息收益和增值收益兩部分，分別來自資產(chǎn)的現(xiàn)金分派和價值變動。對于倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類REITs，其初始股息收益率可能看似不高，但除了派息收益外，通貨膨脹下底層資產(chǎn)的長期價值上升或?qū)Ⅱ?qū)動增值收益；而經(jīng)營權(quán)類REITs則以派息收益為主，其經(jīng)營權(quán)價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。經(jīng)營權(quán)類REITs從本質(zhì)上更接近債，而產(chǎn)權(quán)類REITs的股性特征相對更強(qiáng)。
業(yè)內(nèi)人士提醒，公募REITs的回報(bào)特點(diǎn)介于股債之間，有類似高評級債券派息般穩(wěn)定的分紅，同時底層資產(chǎn)價格的變化也會體現(xiàn)在類似股票的二級市場交易價格波動上。對應(yīng)地，投資者既要承受二級市場市場價格波動，也要承受經(jīng)濟(jì)基本面及底層不動產(chǎn)經(jīng)營變化帶來的租金收入波動。
華安基金建議投資者，按照長錢長期持有、享受分紅為主的原則，優(yōu)先考慮分紅率相對高、底層資產(chǎn)優(yōu)異的REITs，兼顧流動性、分紅收益及資產(chǎn)升值前景。
留意封閉期限二級市場交易需理性
在運(yùn)作模式和交易方式上，公募REITs具有一定的特殊性。這類產(chǎn)品采取封閉式運(yùn)作，由于投向的底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，因此期限較長。從首批9只產(chǎn)品來看，封閉期從20年到99年不等，封閉期內(nèi)投資者將無法申購和贖回。
不過，公募REITs將在交易所上市，屆時投資流動性將得到大幅提升，投資者也可在二級市場進(jìn)行競價交易。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后漲跌幅限制為10%。
考慮到目前投資者對于REITs產(chǎn)品形態(tài)和投資邏輯的熟悉度整體不高，不排除公募REITs上市后交易表現(xiàn)因各方的認(rèn)知差異呈現(xiàn)一定波動。
經(jīng)研究，海外REITs發(fā)行上市后一年的價格表現(xiàn)，并不存在方向或幅度上的普適規(guī)律，而更多取決于單體REITs自身基本面優(yōu)劣以及投資者對于不同資產(chǎn)板塊的配置偏好。
回到中國，資金對首批各產(chǎn)品追捧力度分布不均可能引起產(chǎn)品間價格相對波動。
以產(chǎn)權(quán)類REITs為例，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等各類資產(chǎn)的市場供需和透明度狀況有明顯差異，且此前主流機(jī)構(gòu)在一級市場參與相關(guān)資產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)積累程度不一，因此不排除機(jī)構(gòu)本身對于資產(chǎn)類別有先期偏好，進(jìn)而影響后市交易定價。
此外，考慮到經(jīng)營權(quán)類REITs獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)，各機(jī)構(gòu)對于其投資價值的看法在短期可能仍不統(tǒng)一，這可能也會帶來價格上的波動。最后，也應(yīng)注意到目前已經(jīng)公示的首批產(chǎn)品在外部配售比例和管理人方案上的差異，可能也會對各自的產(chǎn)品流動性和增長預(yù)期造成影響。
普通投資者需要理性看待首批上市REITs的二級市場表現(xiàn)，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。
資產(chǎn)配置新工具 分享公募REITs長期回報(bào)
近年來，伴隨中國居民收入不斷提升，中國資產(chǎn)管理市場規(guī)模也隨之持續(xù)擴(kuò)容。但是，不動產(chǎn)作為大類資產(chǎn)中極為重要的一類資產(chǎn)，中國普通投資者卻無法通過資產(chǎn)管理市場對不動產(chǎn)進(jìn)行直接投資。
公募REITs的推出無疑為國內(nèi)投資者帶來了不動產(chǎn)直接投資的“入場券”，也提供了一個資產(chǎn)配置新選擇。這類產(chǎn)品降低了不動產(chǎn)投資的門檻，有助于普通投資者參與到不動產(chǎn)投資中來，讓每一個普通投資者都能充分分享國家經(jīng)濟(jì)和不動產(chǎn)市場發(fā)展的紅利。同時，不動產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)收益的低相關(guān)性，也使投資者分散風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置成為可能。
作為首批公募REITs產(chǎn)品的管理人，華安基金也表示，對于投資者而言，公募REITs適合作為長期的資產(chǎn)配置工具。投資者投資公募REITs，需要與自身投資目標(biāo)以及風(fēng)險屬性相匹配，以科學(xué)理性的投資心態(tài)，分享這類產(chǎn)品的長期投資回報(bào)。
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